La certification SSP gage de qualité ?
Pour plusieurs raisons non évoquées ici la certification des prestations de services relatives aux sites et sols pollués – certification SSP – devient très présente. Elle n’est à ce jour que volontaire et seule la prestation « ATTES » de la norme NFX 31-620 nécessite l’intervention d’un prestataire certifié.
Initialement voulue comme outil d’amélioration de la qualité des prestations et/ou comme « barrière » à l’entrée du métier, la certification SSP garantit-elle une meilleure qualité ? La dernière version reste très « administrative » à l’image des certifications ISO et d’avantage basée sur l’analyse de l’efficience que sur celle de l’efficacité. Elle s’attache à inventorier les moyens humains et matériels et leur mise en œuvre sans véritablement analyser les résultats des prestations. Par exemple il n’est pas analysé l’atteinte de l’objectif recherché (le prestataire a-t-il apporté la bonne réponse au Maître d’Ouvrage, les résultats sont ils recevables car obtenus selon une méthodologie validée par les pairs, …).
Gros bureau d’études plus compétent pour la gestion de pollutions des sols ?
Un Maître d’Ouvrage confie une mission de maîtrise d’œuvre à un bureau d’études et d’ingénierie de taille conséquente avec qui il a déjà travaillé. Il attend, pour suivre son chantier, les compétences d’une personne de métier et expérimentée capable d’autonomie et de responsabilité. Le prestataire missionne un de ses ingénieurs compétent dans le métier mais disposant de seulement 6 ans d’expérience. Le Maître d’Ouvrage ressent une « erreur de casting ».
Peut-être que le prestataire n’avait pas l’ingénieur attendu disponible. Peut-être aussi qu’il n’avait aucun de ces nombreux ingénieurs correspondant au profil recherché. Il est possible de penser que, dans une organisation conséquente, les profils les plus « capés » soient en charge de management d’équipe, de développement commercial, … soit sur des fonctions un peu éloignées de la fonction de production quotidienne. Une petite structure aura de fait moins de moyens humains et matériels et ne possèdera pas la même assise financière. Elle aura probablement plus d’agilité organisationnelle et financière lui permettant de proposer des compétences sur mesure en interne ou chez ses proches partenaires.
Diagnostic de pollution : passage chez le notaire déterminant
Un particulier propriétaire et exploitant d’un ancien garage automobile avec station-service dont les activités ont été arrêtées et la cessation administrative prononcée il y a 20 ans environ souhaite revendre la totalité du bien comprenant une maison d’habitation. Un entrepreneur local souhaite faire l’acquisition de la totalité du lot. Au moment de la signature du compromis de vente, un collaborateur du notaire note qu’aucun diagnostic de pollution de sols n’a été réalisé. La signature est reportée. Le propriétaire complètement perdu fait réaliser un diagnostic qui montre que malgré des risques sanitaires et environnementaux acceptables (aucune action curative n’est à prévoir), des traces de pollution sont présentes vers les anciennes installations pétrolières. L’acquéreur potentiel ne donne pas suite au compromis. Le propriétaire vendra un an après.
Le propriétaire n’avait pas conscience de l’impact possible des activités précédemment exercées, la cessation d’activité ayant été prononcée longtemps auparavant. C’est toutefois la réglementation au moment de la vente qui s’applique vis-à-vis de la qualité des sols. Le notaire défaillant dans un premier temps a sans doute évité au propriétaire d’être inquiété à l’issue de la vente si aucun état des lieux (diagnostic) n’avait été réalisé. Le propriétaire a payé les couts de diagnostic qu’il aurait payé quoiqu’il en soit mais a surtout dû assumer l’impact de ce manque d’anticipation (perte de la vente, tracas, coûts indirects, …).
Vente et pollution des sols : pas de dépense pour un simple « papier »
Le propriétaire d’un tènement sur lequel il a exercé une activité d’entretien et location de matériels agricoles et sur lequel un garage automobile a été exploité avant lui revend son bien. A la demande du notaire, il consulte plusieurs prestataires pour un diagnostic de la qualité des milieux (sols). Il retient le prestataire le plus proche aussi le moins cher argumentant son choix par le fait qu’il n’a uniquement besoin que d’un simple « papier » à joindre à l’acte de vente.
Si la demande du notaire est alors satisfaite par le dit « papier » il est possible de se demander si le futur acquéreur sera aussi conciliant et acceptera la vente en l’état. Par ailleurs, en cas de découverte ultérieure à la vente de pollution non diagnostiquée, l’acquéreur pourrait reprocher au vendeur un défaut d’information. La responsabilité de ce dernier (dernier exploitant) pourrait aussi être recherchée. Il lui appartiendrait alors de relancer (peut-être dans le cadre d’une expertise) un diagnostic à ses frais qui pourrait selon le préjudice subi par l’acquéreur amener à des réparations pécuniaires (voire pénales) et à l’annulation de la vente.
Une gestion de déchets (sols pollués) défaillante
Un industriel modernise une installation de traitement de ses eaux de process. Pour cela il fait terrasser par une entreprise de travaux publics locales plusieurs emprises pour le passage de réseaux enterrés. Suite à nuisances du fait d’une pollution des sols, le chantier est arrêté. L’entreprise de travaux publics assure à l’industriel pouvoir gérer les terres déjà excavées non inertes. L’industriel accepte la proposition de l’entreprise.
En complément du diagnostic pour caractériser les emprises restant à terrasser l’industriel demande une caractérisation des terres excavées et gérées par l’entreprise de travaux publics. Les terres en question restent introuvables.
L’industriel aurait pu tenter de trouver une solution d’entreposage sur son site afin de garder la maîtrise des terres avant une solution de gestion définitive. A défaut il aurait dû exiger, de la part de l’industriel, la mise en œuvre d’un protocole de gestion : traçabilité des mouvements de terres par Bordereau de Suivi de Déchets (BSD), définition éventuelle d’une solution d’entreposage temporaire hors du site avant gestion définitive. Sans s’en rendre compte l’industriel a fait preuve de négligence dans la gestion d’une pollution et aurait pu être poursuivi pour abandon de déchets (les terres excavées inertes ou non sortant du site prenant le statut de déchets).
La pollution des sols, un passif environnemental à assumer
Une SCI gère un bien immobilier loué à un transporteur depuis plusieurs décennies. Ce dernier souhaite déménager son activité. Afin de pouvoir relouer le bien, la SCI demande un état des lieux : diagnostic bâtiment, diagnostic des sols.
Le diagnostic de sols met en avant la nécessité de dépolluer les sols au droit d’installations vétustes (réservoirs enterrés pour l’essentiel) mises à l’arrêt. Le démantèlement des installations est à la charge du propriétaire et la dépollution des sols, du fait de l’impact de l’activité sur des décennies, est à la charge du locataire dernier exploitant (principe pollueur/payeur applicable y compris en dehors du cadre des Installations Classées).
La SCI apprend tardivement la liquidation de la société locataire. La créance environnementale n’étant pas prioritaire, la SCI aura finalement à porter les coûts des travaux de dépollution avant nouvelle location alors qu’elle avait déjà pris à sa charge la phase de diagnostic.
Même si un état des lieux périodique représente une charge, il permet une meilleure valorisation du bien immobilier et de l’assiette foncière au cours du temps en rappelant à chaque partie ses responsabilités. Il permet aussi de fixer une garantie financière utilisable suite à négligence de la part de l’exploitant et en cas d’impécuniosité de ce dernier en fin de bail.
Diagnostic de pollution des sols : une prestation à risques
Un agent immobilier nous demande un devis de diagnostic de pollution pour un de ses clients. Le bien est un garage automobile avec station-service dont la cessation d’activité administrative est effective depuis plusieurs années. Le client souhaite vendre. Par ailleurs, le voisinage avait alerté plusieurs fois les pouvoirs publics en raison de nuisances (odeurs) dans des caves jouxtant la propriété. Suite à sa visite, l’agent immobilier nous informe qu’un prestataire a été retenu par le client et qu’il intervient le lendemain même. Ce prestataire n’est pas un professionnel du métier de gestion des sites et sols pollués (professionnel du diagnostic immobilier) et il propose un prix 3 fois moins élevé que le budget que nous avions annoncé (nous n’avons pas eu le temps de transmettre un devis).
Ce que l’on peut retenir :
- ce prestataire prend et fait prendre des risques en matière de sécurité des biens et des personnes car il ne pourra pas respecter les délais réglementaires de déclarations (DT/DICT) auprès des concessionnaires de réseaux enterrés ;
- fera une intervention hâtive en ne se renseignant pas, au préalable, sur l’historique des activités du site et des évènements dans son environnement (anciens réservoirs enterrés, plaintes du voisinage, …) ;
- réalisera des investigations de terrain peu adaptées à la problématique (prélèvements de sols trop superficiels pour caractériser une éventuelle pollution des sols associées à des réservoirs de carburants enterrés) ;
- il ne défendra, par conséquent, pas l’intérêt de son client et n’apportera pas de maîtrise des enjeux (pollution des sols, des eaux souterraines, …) au regard des futurs usages sur le site ;
- un acquéreur averti pourra facilement demander au vendeur que soit réalisé un diagnostic plus complet. Un acquéreur non averti prend le risque de devoir assumer les défauts de maîtrise en matière de pollution (et éventuellement les coûts de dépollution ultérieurs).
